Photovoltaik im Mehrfamilienhaus: Mieterstrom, GGV und Volleinspeisung

Für eine Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhaus gibt es in Deutschland vier Wege: den ganzen Strom einspeisen, ihn für den Allgemeinstrom des Hauses nutzen, ihn als Mieterstrom mit Zuschlag verkaufen oder ihn über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG aufteilen. Bei 6 bis 12 Wohnungen entscheiden Messkosten und Teilnahmequote, ob sich der Verkauf im Haus gegenüber der Volleinspeisung lohnt.

Die vier Modelle im Überblick

Ein Einfamilienhaus hat einen Zähler und einen Verbraucher. Im Mehrfamilienhaus hat jede Wohnung ihren eigenen Zähler und meist ihren eigenen Stromvertrag. Wer den Solarstrom vom Dach im Haus nutzen will, muss ihn deshalb rechtlich an andere Personen liefern. Genau das regeln die Modelle unterschiedlich: Wer ist Lieferant, wer trägt das Risiko, welche Zähler braucht es, und welche Förderung gibt es.

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Die Vergütungssätze gelten laut DGS-Arbeitshilfe für Anlagen, die vom 1. August bis voraussichtlich 31. Dezember 2026 in Betrieb gehen; den Mieterstromzuschlag für diesen Zeitraum veröffentlicht die Bundesnetzagentur. Bei Anlagen über 10 kW ergibt sich eine Mischvergütung: Die ersten 10 kW erhalten den höheren, der Rest den niedrigeren Satz.

Daneben kann jede Wohnung ein eigenes Balkonkraftwerk betreiben. Das ist kein Modell für das ganze Haus, aber oft der schnellste Weg, wenn sich Eigentümer oder Vermieter beim Dach nicht einig werden. Mehr dazu weiter unten.

Volleinspeisung: das einfachste Modell für das Dach

Bei der Volleinspeisung fließt der gesamte Solarstrom ins öffentliche Netz, der Netzbetreiber zahlt dafür eine feste Vergütung über 20 Jahre. Für eine Anlage, die zwischen August und Dezember 2026 ans Netz geht, sind das laut DGS 12,22 Cent je Kilowattstunde für die ersten 10 kW und 10,24 Cent für den Anteil bis 40 kW. Das ist deutlich mehr als die 7,70 und 6,66 Cent, die es bei Überschusseinspeisung gibt.

Damit der höhere Satz gilt, musst du nach § 48 Abs. 2a EEG zwei Dinge einhalten. Die Anlage speist den gesamten Strom eines Kalenderjahres ein, abgesehen vom Eigenbedarf der Anlage selbst. Und du teilst das dem Netzbetreiber in Textform mit, im ersten Jahr vor der Inbetriebnahme, später jeweils vor dem 1. Dezember für das Folgejahr. Wer die Frist verpasst, bekommt nur den niedrigeren Satz.

Für Mehrfamilienhäuser ist die Volleinspeisung aus drei Gründen attraktiv. Es braucht keine Verträge mit Mietern, keine Abrechnung je Wohnung und keinen Umbau der Zähleranlage. Das Risiko, dass Mieter ausziehen oder nicht mitmachen, entfällt. Und die Wirtschaftlichkeit hängt nicht vom Verbrauchsverhalten im Haus ab, sondern nur vom Ertrag. Was eine Anlage je kWp in Deutschland erzeugt, zeigt der Guide zum Ertrag einer 10-kWp-Anlage.

Das EEG erlaubt außerdem eine Aufteilung: Werden auf einem Gebäude innerhalb von zwölf Monaten zwei Anlagen in Betrieb genommen und getrennt gemessen, darf eine davon als Volleinspeiseanlage laufen und die andere als Anlage mit Eigenverbrauch. So kann ein kleiner Teil des Dachs den Allgemeinstrom versorgen, während der große Rest den höheren Satz erhält. Welche Anlage den Zuschlag bekommt, teilst du vor der Inbetriebnahme der zweiten mit.

Allgemeinstrom: der Solarstrom für Treppenhaus, Pumpen und Aufzug

Allgemeinstrom ist der Strom, den das Haus als Ganzes braucht: Treppenhausbeleuchtung, Klingelanlage, Heizungspumpen, Lüftung, Aufzug, Außenbeleuchtung und gegebenenfalls eine zentrale Wärmepumpe. Er läuft über einen eigenen Zähler, Vertragspartner ist der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft. Nutzt dieser Vertragspartner den Solarstrom selbst, ist das Eigenversorgung. Es gibt keine Lieferung an Dritte und damit keine Lieferantenpflichten.

Der Haken ist die Menge. In einem Haus ohne Aufzug und ohne zentrale Wärmepumpe ist der Allgemeinstrom klein, und ein Teil davon fällt nachts an, etwa für das Licht im Treppenhaus. Eine Dachanlage mit 20 kWp erzeugt ein Vielfaches davon. Der Großteil fließt dann zum niedrigeren Satz der Überschusseinspeisung ins Netz, und das Modell schneidet schlechter ab als die reine Volleinspeisung. Das Rechenbeispiel weiter unten zeigt die Größenordnung.

Anders sieht es aus, wenn eine zentrale Wärmepumpe, Ladepunkte in der Tiefgarage oder ein Aufzug mit hohem Verbrauch am Allgemeinstrom hängen. Dann kann die Eigenversorgung einen großen Teil des Solarstroms aufnehmen, und jede selbst genutzte Kilowattstunde ersetzt Netzstrom zum Arbeitspreis. Die Aufteilung in zwei Anlagen nach § 48 Abs. 2a EEG ist hier oft der beste Kompromiss.

Wie der Vermieter die Kosten des Allgemeinstroms auf die Mieter umlegt, regeln Mietvertrag und Betriebskostenrecht. Die Anschaffung der Anlage selbst gehört nach unserem Verständnis nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, weil diese laufend entstehen müssen. Wie selbst erzeugter Allgemeinstrom in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen ist, ist nicht ausdrücklich geregelt; vor der Abrechnung lohnt eine rechtliche Prüfung.

Mieterstrom: Vollversorgung mit Zuschlag

Mieterstrom ist das älteste Modell für die Lieferung im Haus. Der Betreiber, meist der Vermieter oder ein beauftragter Energiedienstleister, verkauft den Solarstrom an die Bewohner und übernimmt dabei ihre gesamte Stromversorgung. Scheint die Sonne nicht, kauft er den Reststrom aus dem Netz ein und liefert ihn weiter. Für die Solarstrommenge, die so im Haus verbraucht wird, zahlt der Netzbetreiber den Mieterstromzuschlag.

Voraussetzungen für den Mieterstromzuschlag

Nach § 21 Abs. 3 EEG gibt es den Zuschlag für Strom aus Solaranlagen, die auf, an oder in einem Gebäude oder einer Nebenanlage installiert sind. Der Strom muss an Letztverbraucher geliefert und von ihnen verbraucht werden, und zwar in diesem Gebäude, der Nebenanlage oder in Gebäuden im selben Quartier, ohne Durchleitung durch ein Netz. Für Strom, der zwischengespeichert wird, besteht nach dem Gesetzeswortlaut kein Anspruch. Die Strommenge muss so genau gemessen werden, wie es die Messtechnik zulässt.

Seit dem Solarpaket I ist der Zuschlag nicht mehr auf Wohngebäude beschränkt. Bei Gebäuden, die keine Wohngebäude sind, entfällt er allerdings, wenn Betreiber und Verbraucher verbundene Unternehmen sind. Als Wohngebäude im Sinne dieser Regel gilt ein Gebäude, wenn mindestens 40 Prozent seiner Fläche dem Wohnen dienen.

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Die Werte stammen von der Bundesnetzagentur, die sie nach § 48a EEG veröffentlicht. Sie sinken nach § 49 EEG halbjährlich um 1 Prozent. Auch hier gilt die Staffelung anteilig: Eine 20-kWp-Anlage erhält für die erste Hälfte 2,51 und für die zweite 2,33 Cent, im Mittel 2,42 Cent.

Was der Mieterstromvertrag regeln muss

§ 42a EnWG schützt die Mieter mit mehreren Vorgaben. Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein; ist er es doch, ist der Mieterstromvertrag nichtig. Niemand muss also Mieterstrom abnehmen, um eine Wohnung zu bekommen. Der Vertrag muss die umfassende Versorgung sicherstellen, auch für die Zeiten, in denen kein Solarstrom da ist.

Für Verbraucher ist eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren unwirksam, ebenso eine stillschweigende Verlängerung um eine bestimmte Zeit und eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat. Endet das Mietverhältnis, endet der Mieterstromvertrag ohne Kündigung mit der Rückgabe der Wohnung. Der Preis für Mieterstrom und Reststrom zusammen darf 90 Prozent des Grundversorgungstarifs im Netzgebiet nicht übersteigen, gerechnet auf Grund- und Arbeitspreis. Liegt er darüber, wird er auf diese Grenze herabgesetzt.

Die Preisgrenze ist eine Obergrenze, kein Rabatt. Weil die Grundversorgung häufig teurer ist als günstige Sondertarife, kann ein Mieterstromtarif an der Grenze trotzdem teurer sein als der beste Vertrag am Markt. Ein Angebot sollte deshalb gegen aktuelle Marktpreise geprüft werden, nicht nur gegen die Grundversorgung. Laut BDEW kostete Haushaltsstrom im Oktober 2026 im Mittel rund 37,3 Cent je Kilowattstunde.

Lieferkettenmodell und Dienstleister

Viele Vermieter scheuen die Rolle als Stromlieferant: Sie müssten Reststrom beschaffen, Rechnungen nach Energierecht stellen, Marktkommunikation abwickeln und Kundenwechsel verwalten. Verbreitet ist deshalb das Lieferkettenmodell. Der Anlagenbetreiber verkauft den Solarstrom an einen Energiedienstleister, und dieser übernimmt die Vollversorgung der Bewohner samt allen Pflichten. Nach § 21 Abs. 3 EEG genügt es, dass der Anlagenbetreiber oder ein Dritter den Strom an die Bewohner liefert; der Zuschlag bleibt also auch in diesem Modell möglich. Für kleine Häuser ist entscheidend, was der Dienstleister je Wohnung und Jahr verlangt, denn diese Kosten fressen den Vorteil schnell auf.

Offene Rechtsfrage: Ist das Hausnetz eine Kundenanlage?

Mieterstrom und Summenzählermodell setzen voraus, dass die Leitungen im Haus als Kundenanlage gelten und nicht als reguliertes Verteilernetz; die Definition steht heute in § 3 Nr. 65 EnWG. Der Europäische Gerichtshof hat im November 2024 entschieden, dass Deutschland Leitungen, die unter den EU-Begriff des Verteilernetzes fallen, nicht über eigene Zusatzkriterien als Kundenanlage von der Regulierung ausnehmen darf. Der Bundesgerichtshof hat den Begriff in seinem Beschluss vom 13. Mai 2025 (EnVR 83/20) entsprechend eng ausgelegt; im entschiedenen Fall mit rund 200 Wohnungen waren die Leitungen ein Verteilernetz. Ob die Hausverteilung eines gewöhnlichen Mehrfamilienhauses mit Mieterstrom betroffen ist, hat das Gericht nach Einschätzung der Kanzlei Noerr offengelassen.

Für Anlagen, die bis zum 23. Dezember 2025 an das Netz angeschlossen waren, gelten die Vorgaben der Netzregulierung nach § 118 Abs. 7 EnWG erst ab 1. Januar 2029. Eine dauerhafte Neuregelung lag nach unserem Stand Anfang November 2026 nicht vor. Wer ein neues Mieterstromprojekt plant, sollte das Messkonzept deshalb mit dem Netzbetreiber abstimmen und die Einordnung rechtlich prüfen lassen. Volleinspeisung und Allgemeinstrom sind davon nicht betroffen.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG

Mit dem Solarpaket I kam im Mai 2024 ein zweites Modell dazu: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Der Betreiber einer Gebäudestromanlage verkauft den Bewohnern nur den Solarstrom vom Dach. Den Reststrom beziehen sie weiter von ihrem eigenen Lieferanten. Der Betreiber muss die umfassende Versorgung nicht sicherstellen und keine Lieferantenrolle übernehmen.

Die Voraussetzungen stehen in § 42b Abs. 1 EnWG. Der Strom wird ohne Durchleitung durch ein Netz im selben Gebäude oder einer Nebenanlage verbraucht, direkt oder nach Zwischenspeicherung in einem Speicher im Gebäude. Der Verbrauch wird viertelstündlich gemessen. Und zwischen Bewohner und Betreiber besteht ein Gebäudestromnutzungsvertrag. Den Mieterstromzuschlag gibt es ausdrücklich nicht.

Der Vertrag regelt den Anteil jedes Teilnehmers am Solarstrom über einen Aufteilungsschlüssel, ob und zu welchem Preis je Kilowattstunde der Solarstrom bezahlt wird und wer Betrieb, Wartung und Instandhaltung übernimmt. Der Betreiber muss zu Beginn darauf hinweisen, dass die Anlage den Bedarf nicht immer deckt und zusätzlicher Strom nötig ist, und er darf die freie Lieferantenwahl nicht einschränken. Längere Ausfälle, die nicht auf Wetter oder Tageszeit beruhen, muss er melden.

Die Aufteilung erfolgt bilanziell je Viertelstunde. Aufgeteilt wird höchstens so viel, wie die Anlage in dieser Viertelstunde erzeugt und wie alle Teilnehmer zusammen verbraucht haben. Niemandem darf mehr zugeteilt werden, als er in der Viertelstunde verbraucht hat. Fehlt eine Vereinbarung, wird zu gleichen Teilen aufgeteilt. Den Schlüssel meldet der Betreiber an die Stelle, die die Marktkommunikation abwickelt.

Für Eigentümergemeinschaften enthält § 42b Abs. 6 eine Erleichterung: Betreibt die Gemeinschaft die Anlage selbst, kann ein Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz die einzelnen Verträge ersetzen. Die übrigen Vorgaben gelten entsprechend.

Eine Preisobergrenze wie beim Mieterstrom enthält § 42b nicht. Der Betreiber kann den Solarstrom also zu einem frei vereinbarten Preis abgeben, im Zweifel auch kostenlos, etwa wenn die Kosten schon über die Miete oder das Hausgeld gedeckt sind. In der Praxis wird ein Preis unter dem Arbeitspreis der Teilnehmer gewählt, damit sich die Teilnahme für sie lohnt.

Die Gebäudeversorgung ist im Gesetz einfacher als Mieterstrom, in der Umsetzung hängt sie aber am Netzbetreiber. Er muss die Viertelstundenwerte aller Teilnehmer erfassen und den Solarstrom bilanziell zuordnen. Nach Angaben des SolarZentrums Berlin ging die erste Gebäudeversorgung Berlins mit virtueller Bilanzierung in Pankow in Betrieb, mit einer 14-kWp-Dachanlage einer Eigentümergemeinschaft, intelligenten Messsystemen bei allen Teilnehmern und einem Dienstleister für die Abrechnung, zusammen mit Stromnetz Berlin. Frag deinen Netzbetreiber früh, ob und wie er das Modell abwickelt.

Messkonzepte: Summenzähler, Unterzähler und virtueller Summenzähler

Jedes Modell außer der Volleinspeisung braucht ein Messkonzept, das Solarstrom, Netzbezug und Einspeisung für jede Wohnung sauber trennt. Der Messstellenbetreiber, meist der grundzuständige beim Netzbetreiber, muss es freigeben. Das Messkonzept ist bei kleinen Häusern der größte Kostenblock nach der Anlage selbst.

Physischer Summenzähler. Nach § 20 Abs. 1d EnWG stellt der Netzbetreiber am Netzanschluss einer Kundenanlage einen Summenzähler bereit, der Bezug und Einspeisung des ganzen Hauses erfasst, außerdem die Zählpunkte der Unterzähler. Wohnungen, die nicht teilnehmen und von einem anderen Lieferanten beliefert werden, laufen über solche Unterzähler; ihre Werte werden verrechnet. Bei Bestandsgebäuden bedeutet das oft einen Umbau des Zählerschranks, weil der Summenzähler vor alle Wohnungszähler gesetzt werden muss.

Virtueller Summenzähler. Sind alle Messeinrichtungen, die in die Saldierung einfließen, intelligente Messsysteme, darf der Summenwert rechnerisch ermittelt werden. Er gilt dann wie ein physischer Summenzähler. Das spart den Umbau, setzt aber voraus, dass jede Wohnung ein Smart-Meter-Gateway bekommt. Für Unterzähler ohne Gateway erlaubt § 20 Abs. 1d, Werte aus Standardlastprofilen mit den Viertelstundenwerten des Summenzählers zu verrechnen.

Viertelstundenmessung je Teilnehmer. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung verlangt sie für alle Teilnehmer, praktisch also ein intelligentes Messsystem je teilnehmender Wohnung. Haushalte mit kleinem Verbrauch bekommen es oft nur auf eigenen Wunsch. Für diesen optionalen Einbau begrenzt § 30 Abs. 3 MsbG das jährliche Entgelt auf 60 Euro brutto, davon höchstens 30 Euro für den Anschlussnutzer.

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Die Preisobergrenzen stammen aus § 30 MsbG. Was ein Dienstleister für Abrechnung, Reststrombeschaffung oder Aufteilung verlangt, ist nicht geregelt und muss im Angebot stehen.

Eigentümergemeinschaft: Beschluss, Kosten und Nutzen

In einer Eigentümergemeinschaft gehört das Dach zum Gemeinschaftseigentum. Eine Dachanlage ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Die Gemeinschaft kann sie beschließen oder einem einzelnen Eigentümer per Beschluss gestatten. Anders als Steckersolargeräte zählt die Dachanlage nicht zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat.

Wer zahlt, regelt § 21 WEG. Alle Eigentümer tragen die Kosten nach ihren Anteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde, es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig. Ebenso, wenn sich die Anlage innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. In allen anderen Fällen zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, und nur ihnen stehen die Erträge zu.

Für eine PV-Anlage ist die Amortisationsregel interessant. Rechnet sich die Anlage nachweislich innerhalb einer angemessenen Zeit, verteilt das Gesetz Kosten und Nutzen auf alle, auch wenn die Zweidrittelmehrheit fehlt. Was als angemessen gilt, legt das Gesetz nicht fest. Eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung als Anlage zur Beschlussvorlage ist deshalb mehr als Formsache.

Will ein einzelner Eigentümer auf seinem Dachanteil eine eigene Anlage bauen, braucht er eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 oder die Zustimmung aller Eigentümer, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3). Grenzen setzt § 20 Abs. 4: Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, sind ausgeschlossen.

Betreibt die Gemeinschaft die Anlage selbst, passt die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gut, weil ein Beschluss die Einzelverträge ersetzen kann. Für vermietete Wohnungen in der Gemeinschaft bleibt zu klären, ob der Eigentümer oder der Mieter Teilnehmer wird; das hängt davon ab, wer den Stromvertrag der Wohnung hält.

Balkonkraftwerke für einzelne Wohnungen

Unabhängig von einer Dachanlage darf jede Wohnung ein Steckersolargerät betreiben. Für Mieter gibt § 554 BGB seit Oktober 2024 einen Anspruch auf Erlaubnis, für Wohnungseigentümer § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG einen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft. Über die Art der Ausführung, etwa Befestigung und Optik, dürfen Vermieter und Gemeinschaft mitreden. Wie du den Antrag stellst, steht im Guide für Mieter.

Technisch und rechtlich gelten dieselben Grenzen wie im Einfamilienhaus: höchstens 800 Voltampere Wechselrichterleistung und 2.000 Watt Peak Modulleistung hinter einem Zähler, Eintrag im Marktstammdatenregister, keine Anmeldung beim Netzbetreiber. Nach der Produktnorm DIN VDE V 0126-95 ist der Schuko-Stecker nur mit zusätzlichem Schutz und bis 960 Watt Peak vorgesehen, darüber eine Einspeisesteckdose. Die Schritte zur Registrierung erklärt der Guide zur Anmeldung.

Ein Balkonkraftwerk hängt hinter dem Wohnungszähler und versorgt nur diese Wohnung. Es verträgt sich mit allen vier Modellen für das Dach. Beim Mieterstrom und bei der Gebäudeversorgung senkt es den Verbrauch, den die Wohnung aus der Dachanlage zieht, und muss im Messkonzept nicht gesondert berücksichtigt werden, solange es wie üblich nur über den Wohnungszähler wirkt. Wer zusätzlich eine eigene Dachanlage hinter demselben Zähler hat, findet die Regeln im Guide zum Balkonkraftwerk neben einer PV-Anlage.

Rechenbeispiel: acht Wohnungen und 20 kWp

Das folgende Beispiel ist eine Modellrechnung mit vereinfachten Annahmen, keine Auslegung für ein konkretes Haus. Es zeigt, wie stark Teilnahmequote, Allgemeinstrom und Dienstleisterkosten das Ergebnis bestimmen.

Annahmen. Mehrfamilienhaus in Mitteldeutschland mit acht Wohnungen zu je 2.500 Kilowattstunden Jahresverbrauch, zusammen 20.000 Kilowattstunden. Allgemeinstrom 1.500 Kilowattstunden für Licht, Pumpen und Klingel, kein Aufzug, keine zentrale Wärmepumpe. Dachanlage mit 20 kWp nach Süden, Ertrag rund 1.000 Kilowattstunden je kWp; PVGIS nennt für eine Süd-Anlage mit 35 Grad Neigung in Mitteldeutschland (51° N, 10° O) bei 14 Prozent Systemverlusten rund 1.034. Inbetriebnahme im November 2026. Sechs der acht Wohnungen machen bei Mieterstrom oder Gebäudeversorgung mit.

Eigenverbrauch. Teilnehmende Wohnungen und Allgemeinstrom verbrauchen zusammen 16.500 Kilowattstunden. Das ergibt 20 ÷ 16,5 = rund 1,2 kWp je 1.000 Kilowattstunden Verbrauch. Nach den Verhältnistabellen im Guide zum Autarkiegrad liegt die Eigenverbrauchsquote ohne Speicher dann bei rund 30 Prozent und der Autarkiegrad bei rund 36 bis 37 Prozent. Das Haus nutzt also rund 6.000 Kilowattstunden selbst, davon anteilig rund 550 für den Allgemeinstrom und rund 5.450 in den Wohnungen; rund 14.000 Kilowattstunden gehen ins Netz.

Preise. Arbeitspreis für Netzstrom rund 33 Cent, abgeleitet aus dem BDEW-Mittel von rund 37,3 Cent inklusive Grundpreis. Mieterstromtarif 32 Cent, angenommen unter der Grenze von 90 Prozent eines Grundversorgungstarifs von 40 Cent. Preis bei der Gebäudeversorgung 25 Cent je Kilowattstunde Solarstrom. Mischvergütung bei Überschusseinspeisung (10 × 7,70 + 10 × 6,66) ÷ 20 = 7,18 Cent, bei Volleinspeisung (10 × 12,22 + 10 × 10,24) ÷ 20 = 11,23 Cent, Mieterstromzuschlag im Mittel 2,42 Cent. Den Reststrom beim Mieterstrom reicht der Betreiber in der Rechnung ohne Marge durch.

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Investition und Rückfluss. Die Verbraucherzentrale nennt für Anlagen über 16 kWp im November 2026 im Mittel 1.010 Euro je kWp ohne Speicher, ausgewertet aus Angeboten von Januar 2025 bis August 2026. Für 20 kWp sind das rund 20.200 Euro, wegen des Nullsteuersatzes ohne Umsatzsteuer. Wir setzen für Versicherung, Wartung und den Betreiberanteil am intelligenten Messsystem pauschal 350 Euro im Jahr an. Damit ergibt sich eine einfache Amortisation von 20.200 ÷ (2.250 − 350) = rund 10,6 Jahren bei Volleinspeisung, rund 9,6 Jahren bei Mieterstrom, rund 10,3 Jahren bei der Gebäudeversorgung und rund 16,4 Jahren beim Modell mit Allgemeinstrom.

Drei Ergebnisse sind typisch für Häuser dieser Größe. Erstens liegt die Volleinspeisung nur wenig hinter den Liefermodellen, ohne deren Aufwand. Zweitens kippt das Ergebnis schnell: Kostet der Dienstleister beim Mieterstrom 150 statt 100 Euro je Wohnung, sinkt das Ergebnis um 300 Euro auf rund 2.160 Euro und damit unter die Volleinspeisung; macht nur die Hälfte der Wohnungen mit, sinkt die selbst genutzte Menge weiter. Drittens verliert das Allgemeinstrommodell deutlich, solange der Allgemeinstrom klein ist. In der Rechnung fehlen zudem einmalige Kosten für einen Umbau des Zählerschranks, die beim Mieterstrom anfallen können.

Für die Bewohner bringt die Gebäudeversorgung im Beispiel eine Ersparnis von (33 − 25) × 5.450 = rund 436 Euro im Jahr, also rund 73 Euro je teilnehmender Wohnung. Davon gehen bis zu 30 Euro für das intelligente Messsystem ab, wenn die Wohnung es auf eigenen Wunsch einbauen lässt. Beim Mieterstrom liegt die Ersparnis je Kilowattstunde Solarstrom im Beispiel nur bei einem Cent, dafür ist der Tarif durch die Preisgrenze gedeckelt.

Ein Speicher erhöht die selbst genutzte Menge. Nach Tabelle 1 des Autarkie-Guides steigt der Autarkiegrad bei 1,2 kWp und 1 kWh Speicher je 1.000 Kilowattstunden Verbrauch von rund 37 auf rund 62 Prozent. Beim Mieterstrom gibt es für zwischengespeicherten Strom allerdings keinen Zuschlag. Ob sich ein Speicher dieser Größe rechnet, zeigt der Guide zum Stromspeicher mit 20 kWh.

Steuern und Umsatzsteuer

Für den Kauf gilt der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG, wenn die Anlage auf oder in der Nähe von Wohngebäuden installiert wird und an den Betreiber geliefert wird. Bis 30 kWp laut Marktstammdatenregister gilt diese Voraussetzung als erfüllt. Größere Anlagen auf Wohngebäuden fallen ebenfalls darunter, der Nachweis ist dann aber nicht automatisch erbracht.

Bei der Einkommensteuer befreit § 3 Nr. 72 EStG Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb von Anlagen auf Gebäuden bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, insgesamt höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Ein Haus mit acht Wohnungen käme rechnerisch auf 240 kWp, begrenzt durch die 100 kWp je Steuerpflichtigem. Der Gesetzestext unterscheidet nicht nach der Verwendung des Stroms. Ob die Befreiung in deiner Konstellation greift, etwa bei Mieterstrom über eine eigene Gesellschaft, und wie Gewerbesteuer und Stromsteuer zu behandeln sind, klärst du vor der Entscheidung mit der Steuerberatung.

So gehst du vor

Worauf du bei Angeboten von Mieterstrom-Dienstleistern achtest

• Kosten je Wohnung und Jahr. Der wichtigste Wert für kleine Häuser. Lass dir Grundgebühr, Messkosten und Abrechnung getrennt ausweisen.
• Wer trägt die Lieferantenpflichten. Im Lieferkettenmodell der Dienstleister, sonst du. Das muss eindeutig im Vertrag stehen.
• Messkonzept und Umbau. Physischer oder virtueller Summenzähler, wer zahlt den Umbau des Zählerschranks, wer ist Messstellenbetreiber.
• Preisgestaltung für Mieter. Wie bleibt der Tarif unter 90 Prozent der Grundversorgung, und wie wird er angepasst, wenn die Grundversorgung sinkt.
• Laufzeit und Ausstieg. Wie lange bindet der Dienstleistervertrag dich, und was passiert mit Zählern und Daten bei einem Wechsel.
• Teilnahmequote. Ab wie vielen teilnehmenden Wohnungen rechnet sich das Angebot, und was passiert, wenn Mieter später kündigen.

Für die Auswahl des Installateurs selbst gelten dieselben Kriterien wie im Einfamilienhaus; sie stehen im Guide zum Vergleich von Photovoltaik-Anbietern.

Häufige Fehler

• Mieterstrom in den Mietvertrag schreiben. Folge: Der Mieterstromvertrag ist nach § 42a Abs. 2 EnWG nichtig. Lösung: separater Vertrag, freiwillige Teilnahme.
• Volleinspeisung zu spät melden. Folge: nur der niedrigere Satz für das ganze Jahr. Lösung: Mitteilung in Textform vor der Inbetriebnahme und danach jeweils vor dem 1. Dezember.
• Mit voller Teilnahme rechnen. Folge: zu hohe Erlöse, weil einzelne Mieter bei ihrem günstigen Anbieter bleiben. Lösung: mit einer realistischen Quote rechnen und sie vorher abfragen.
• Messkosten vergessen. Folge: Der Vorteil des Verkaufs im Haus verschwindet. Lösung: Messkonzept und Dienstleisterkosten vor der Entscheidung schriftlich einholen.
• Allgemeinstrommodell bei kleinem Allgemeinstrom. Folge: Der Großteil des Stroms geht zum niedrigen Satz ins Netz. Lösung: Volleinspeisung oder Aufteilung in zwei Anlagen.
• Speicher beim Mieterstrom mit Zuschlag kalkulieren. Folge: Für zwischengespeicherten Strom entfällt der Anspruch. Lösung: Speicher nur mit dem Wert der Stromersparnis rechnen.
• Gebäudeversorgung über mehrere Häuser planen. Folge: § 42b gilt nur für ein Gebäude und seine Nebenanlagen. Lösung: Für mehrere Gebäude im Quartier kommt Mieterstrom in Frage, der das Quartier ausdrücklich einschließt.

EEG 2027: was sich für neue Anlagen ändern könnte

Laut DGS-Arbeitshilfe soll die Förderung ab 1. Januar 2027 umfassend neu geregelt werden; die feste Einspeisevergütung soll für Anlagen bis 25 kWp entfallen. Das beträfe die Volleinspeisung kleiner Mehrfamilienhausanlagen direkt. Die Begründung des Regierungsentwurfs vom 29. Juli 2026 hält fest, dass Neuanlagen unter 25 kW weiterhin den Mieterstromzuschlag beanspruchen können. Stand 4. November 2026 war das Gesetz nicht beschlossen. Wer eine Anlage mit Volleinspeisung plant, sollte den Stand vor der Inbetriebnahme prüfen.

Österreich und Schweiz

Nächste Schritte

• Autarkiegrad berechnen: wie viel Solarstrom ein Haus selbst nutzt
• Balkonkraftwerk in der Mietwohnung: Zustimmung und Antrag
• Wie viel kWp du für deinen Verbrauch brauchst