Solaire plug-and-play
Panneau solaire de balcon en copropriété : quelle autorisation ?
Fixé au garde-corps ou en façade, un panneau solaire de balcon demande un vote de l’AG à la majorité de l’article 25. Posé au sol et invisible, non. Démarche.
L’essentiel
- L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l’assemblée générale les travaux d’un copropriétaire, à ses frais, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur.
- Cette autorisation se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
- Si le projet recueille au moins un tiers des voix, l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l’article 24.
- Depuis le 12 mars 2023, la loi APER fait voter à la majorité simple l’installation d’ouvrages solaires sur les toits, façades et garde-corps.
- Une demande d’inscription à l’ordre du jour pour des travaux de l’article 25 b doit être accompagnée d’un document précisant leur implantation et leur consistance.
En copropriété, un panneau solaire fixé au garde-corps, à la façade ou à la dalle demande un vote de l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25 de la loi de 1965. Un second vote à la majorité simple est possible si le projet obtient un tiers des voix. Un kit posé au sol, invisible de la rue, n’en a en principe pas besoin.
Pourquoi la copropriété a son mot à dire
Le balcon est le plus souvent une partie privative, ou une partie commune à jouissance privative, selon le règlement de copropriété. Le garde-corps, la façade, la dalle et les nez de balcon sont en revanche presque toujours des parties communes, et l’aspect extérieur de l’immeuble appartient à tous. C’est le règlement de copropriété, et lui seul, qui dit ce qui est privatif dans votre immeuble : lisez-le avant tout.
Un panneau de 2 m² accroché au garde-corps touche à ces deux notions : il s’appuie sur une partie commune et change l’apparence de la façade. Il entre alors dans le cas de l’article 25 b de la loi de 1965 : l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à sa destination.
| Installation | Vote de l’assemblée générale | Fondement |
|---|---|---|
| Kit posé au sol du balcon, sans fixation, invisible de l’extérieur | Non en principe | Jouissance privative, sous réserve du règlement |
| Kit posé au sol mais visible au-dessus du garde-corps | Probablement, selon le règlement | Aspect extérieur |
| Panneau accroché ou serré sur le garde-corps | Oui | Article 25 b |
| Panneau fixé à la façade ou à l’allège par perçage | Oui | Article 25 b |
| Pose d’une prise extérieure sur la façade | Oui, si la façade est touchée | Article 25 b |
| Installation solaire collective décidée par le syndicat | Oui, majorité simple | Article 24, depuis la loi APER |
Quelle majorité ?
La loi de 1965 prévoit plusieurs majorités. Celles qui comptent pour un panneau de balcon :
| Majorité | Comment elle se calcule | Quand elle s’applique |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance | Second vote de l’article 25-1 ; ouvrages solaires collectifs depuis mars 2023 |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur |
| Article 25-1 | Si le projet obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, second vote immédiat à la majorité de l’article 24 | Rattrapage d’un vote de l’article 25 non atteint |
La majorité de l’article 25 est difficile à obtenir dans les immeubles où beaucoup de copropriétaires ne viennent pas aux assemblées, puisque les absents comptent comme des voix contre. La passerelle de l’article 25-1 change souvent l’issue : un projet qui rassemble un tiers des voix de l’immeuble peut être adopté dans la foulée à la majorité des voix exprimées.
La démarche, de la demande au vote
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Lire le règlement de copropriété. Repérez le statut du balcon et du garde-corps, les clauses sur l’harmonie de la façade, les paraboles ou les stores. Une clause d’harmonie n’interdit pas tout, mais elle guidera les conditions posées par l’assemblée.
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En parler au conseil syndical. Un avis favorable du conseil syndical, même informel, facilite le vote. C’est aussi l’occasion de savoir si d’autres copropriétaires ont le même projet : une demande commune, avec un modèle de fixation unique, passe plus facilement.
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Notifier la question au syndic. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire de demander à tout moment l’inscription d’une question à l’ordre du jour. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, un projet de résolution et, pour des travaux de l’article 25 b, un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.
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Préparer le dossier. Photo ou montage du balcon avec le panneau, fiche technique du kit, système de fixation et tenue au vent, couleur du cadre, engagement de pose dans les règles, d’entretien, d’assurance et de dépose à vos frais en cas de vente ou de dégradation.
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Assister à l’assemblée générale. Présentez le projet en deux minutes, répondez aux questions sur la sécurité et l’aspect. Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet a obtenu un tiers des voix, demandez le second vote de l’article 25-1.
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Respecter la résolution votée. Installez le panneau exactement comme décrit : emplacement, côté du garde-corps, couleur. Conservez le procès-verbal de l’assemblée.
Le syndic doit inscrire la question régulièrement notifiée ; il ne peut pas la refuser au motif qu’il désapprouve le projet. Si votre demande arrive trop tard pour la prochaine assemblée, elle est reportée à la suivante. Le délai d’ensemble, entre la demande et le vote, peut donc dépasser un an si l’assemblée annuelle vient de se tenir.
Rédiger un projet de résolution qui passe
Les refus portent rarement sur le principe ; ils portent sur la sécurité et l’apparence. Un projet de résolution précis rassure :
- l’emplacement : côté intérieur du garde-corps, sans dépasser la lisse supérieure, ou au sol du balcon ;
- la fixation : crochets en aluminium ou en acier inoxydable, quatre points de fixation, élingue de sécurité, tenue au vent indiquée par le fabricant. Les solutions sont comparées dans le guide fixation de panneau solaire sur balcon et garde-corps ;
- l’aspect : cadre et fond noirs ou de la couleur des garde-corps ;
- les engagements : assurance de responsabilité civile, entretien, dépose et remise en état à vos frais si l’assemblée le demande pour un ravalement ou en cas de vente ;
- l’électricité : raccordement à une prise de votre logement, sans travaux sur les parties communes.
Une résolution qui autorise « les copropriétaires qui le souhaitent » à installer un modèle défini, aux mêmes conditions, évite de revoter pour chaque logement.
Sans autorisation : les risques
Un panneau fixé sans vote expose à une demande de dépose et de remise en état par le syndicat des copropriétaires, au besoin devant le tribunal judiciaire. Un vote de ratification après coup reste possible, mais vous perdez l’avantage de la négociation. En cas de chute du panneau sur un passant ou une voiture, l’absence d’autorisation ne change pas votre responsabilité civile, mais complique la discussion avec votre assureur et la copropriété.
Le kit posé au sol du balcon, sans fixation et sans dépasser du garde-corps, reste la solution sans vote. Il produit souvent davantage grâce à l’inclinaison, à condition que le balcon soit assez profond.
Les démarches qui s’ajoutent au vote
L’autorisation de la copropriété ne remplace aucune autre démarche :
- Enedis : l’article L315-7 du Code de l’énergie impose de déclarer le kit avant de le brancher, par une convention d’autoconsommation sans injection. La démarche est décrite dans le guide déclarer son kit solaire à Enedis.
- Mairie : un panneau visible en façade peut relever d’une déclaration préalable de travaux, surtout aux abords d’un monument historique.
- Assureur : signalez le kit par écrit à votre assureur habitation.
- Locataire : si vous louez, le propriétaire doit d’abord donner son accord écrit, puis porter la demande à l’assemblée ; voyez le guide panneau solaire sur balcon en location.
Le cadre légal complet des kits, de l’onduleur au compteur, est rassemblé dans le guide Kit solaire plug and play : ce que dit la loi.
Prochaines étapes
Questions fréquentes
Faut-il l’accord de la copropriété pour un panneau solaire sur un balcon ?
Oui, si le panneau est fixé au garde-corps, à la façade ou à la dalle, ou s’il se voit depuis l’extérieur : ces éléments relèvent des parties communes ou de l’aspect extérieur de l’immeuble, et l’article 25 b de la loi de 1965 impose un vote de l’assemblée générale. Un kit posé au sol du balcon, sans fixation et invisible de la rue, relève en principe de la jouissance privative, sous réserve du règlement de copropriété.
Quelle majorité pour un panneau solaire de balcon en copropriété ?
La majorité de l’article 25, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu tout de suite à la majorité simple des voix exprimées.
Le syndic peut-il refuser un panneau solaire de balcon ?
Non, le syndic ne décide pas : il exécute les décisions de l’assemblée générale. Il doit inscrire à l’ordre du jour la question que vous lui notifiez, et c’est l’assemblée qui accorde ou refuse l’autorisation.
Que risque-t-on à installer un panneau sans autorisation de la copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires peut vous demander de retirer le panneau et de remettre les lieux en état, au besoin en justice. Une autorisation obtenue après coup, par un vote de ratification, reste possible mais n’est pas garantie.
La copropriété peut-elle imposer un modèle ou une couleur ?
Oui. L’autorisation peut être assortie de conditions : emplacement, fixation, couleur du cadre, côté intérieur du garde-corps, engagement d’entretien et de dépose. Ces conditions figurent dans la résolution votée.
Locataire en copropriété : qui demande l’autorisation ?
Le propriétaire du logement, qui est le copropriétaire. Le locataire lui demande d’abord son accord écrit, puis le propriétaire notifie au syndic la question à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 : décisions à la majorité de tous les copropriétaires
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-1 : second vote à la majorité de l’article 24
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24 II k : ouvrages solaires sur les toits, façades et garde-corps
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 10 : questions inscrites à l’ordre du jour
- INC : l’installation facilitée des ouvrages destinés au photovoltaïque au sein des copropriétés (6 juin 2023)
- Code de l’énergie, article L315-7 : déclaration des installations en autoconsommation
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou électrique. Les règles de votre gestionnaire de réseau et de votre commune prévalent.